Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным;
• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;
• дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);
• информация должна быть исчерпывающей;
• факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основные этапы сравнительного подхода представлены на рис. 1. Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик, и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки рассчитывают скорректированные цены.

Скорректированная цена – это цена продажи объекта-аналога после её корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются: принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять её с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

• местоположение (различия в соседском окружении и районе);
• условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца платежи дисконтируются по рыночной ставке);
• условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);
• дата продажи (за небольшой интервал времени могут измениться уровень цен, состояние рынка);
• физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество помещений и т. п.);
• экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);
• способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т. п.).

Основные способы расчёта корректировок:

• парный анализ продаж – расчёт корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
• статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;
• относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: Т, I и т. п.).

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчёта корректировок, а также их различные вариации. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет её экспертным путем.

Наиболее надёжным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Пример 1. Предположим, необходимо сделать корректировки на различия между складскими помещениями. Характеристики, не нашедшие отражения в табл. 6.3, сходны у всех трёх сравниваемых объектов.

Исходя из этих данных, можно сделать следующие выводы:

• различие в ценах продаж складов № 1 и 2 на 200 тыс. руб. вызвано разницей в объёме этих складов на 100 м3;
• различие в ценах складов № 1 и 3 на 300 тыс. руб. обусловлено разницей в местоположении (район средней отдаленности и отдалённый район);
• различие в ценах продаж складов № 2 и 3 на 500 тыс. руб. вызвано отличиями в объеме и местоположении – 200 тыс. руб. за счёт разницы в объёме на 100 м3 (см. анализ продаж по складам № 1 и 2) и на 300 тыс. руб. – из-за различного местоположения относительно центра города.

В результате сравнения парных продаж складских помещений установлена величина корректировки на местоположение и объём. Полученную корректировку можно применять при оценке других похожих объектов.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут положительными, если объект сравнения лучше объекта оценки – отрицательными.

Основные методы внесения корректировок:

• метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;
• метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 % (корректировочные коэффициенты < 1), положительные – больше 100 % (коэффициенты > 1);
• смешанный метод — используются аддитивные корректировки
  – в виде денежных сумм, и мультипликативные – в виде процентов.

Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости.

Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчётов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательной способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости. Пример 2. Расчёт скорректированной цены объекта сравнения представлен в виде табл. 6.4.

Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наиболее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя. По данным риелторских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5…10 %.

Корректировка на местоположение учитывает влияние на стоимость объектов удалённости от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенностей экологии, соседского окружения.
Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учёта и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивают или уменьшают стоимость объекта.

Пример 3. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. руб.

Корректировка стоимости за счёт подъездных путей, по мнению оценщика, составляет 5 %. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «В», на 10 %.

Корректировочный коэффициент на менее престижное положение объекта оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей – 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счёт чего его стоимость выше, чем у аналога, на 5 %). Тогда скорректированная цена продажи объекта-аналога составит 1500 ∙ 0,90 • 1,05 = 1400 тыс. руб. Стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом, составляет 1400 тыс. руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода является согласование скорректированных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи.

При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.

Например, анализируются показатели:

• среднеарифметическое значение скорректированных цен (на его величину могут повлиять разбросы крайних значений);
• мода скорректированных цен – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (в числовом ряду «200, 220, 180, 200, 210» мода равна 200);
• медиана скорректированных цен – середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);
• скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (меньше корректировок – меньше вероятность ошибок, но по одному объекту нельзя судить о состоянии рынка).

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода систематизированы в табл. 6.5.

Наиболее надёжные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.